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房地产开发企业样板间装修费用属于项目营销设施建造费 ，应当计入开发间接费用 。

《国家税务总局关于<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第二十八条第一款规定
，对房企当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点 、时间区进行整理
、归类 ，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用
。

第二十七条第六款规定
，开发产品计税成本之一开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费用 、折旧费、修理费
、办公费、水电费 、劳动保护费
、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等 。

房地产开发企业样板间装修费用属于项目营销设施建造费 ，应当计入开发间接费用
。

样板间装修费用不得直接在税前扣除，应按成本对象归集计入开发间接费用
，从而计入开发产品计税成本，待产品完工销售实际结转销售成本时在企业所得税税前扣除。

样板间与实际不符,可以告开发商吗

新房的装修标准不透明 ，装修材料严重“缩水”
，交付后货不对板，“精装 ”变“惊装
”——这些困扰南京买房人多年的问题终于有了解决方案 。南京市住房保障与房产局1月19日正式发布《关于进一步加强南京市商品住房全装修建设管理的通知》（以下简称《通知》） ，规定开发商必须在销售现场公示装修标准和装修评估价格
，且样板间公示截止时间须至项目交付后三个月以上。即日起，南京所有新申领施工许可证的商品住房项目须按该《通知》严格执行
。?

出台背景?

提升住宅品质 ，改善居住质量?

扬子晚报记者从房管部门获悉
，《通知》出台的主要目的在于完善南京市商品住房全装修从设计 、建设
、监管、销售到交付等的全过程监管流程，规范全装修各方主体行为 ，确保全装修质量
，强化全装修标准和价格备案监管，建立全装修权益保障体系 ，减少全装修纠纷，维护人民群众合法权益。?

在这份《通知》中
，记者发现，对全装修工程的全过程监管 、明确装修标准
、装饰装修单位和从业人员的管理、装饰装修材料 、设备的监督管理
、工程竣工验收、全装修价格备案 、全装修商品房销售合同、第三方全装修价格评估
、全装修现场公示、样板房 、投诉处理
、实施日期等方面进行了全面规定 。该通知自发布之日起 ，对新申领施工许可证的商品住房项目开始实施
。?

房管部门表示
，南京市商品住房市场已进入高品质开发、高质量发展和住有宜居的新阶段，人们对改善居住条件和美好人居生活的需要不断增长 ，全装修住宅比重的不断提高是大势所趋。加强商品住宅全装修监管
，也是促进绿色 、环保
、节能发展和新型城镇化建设的重要举措，有利于提升商品住宅品质 ，改善居住质量
，稳步提高群众的居住水平，有利于加快南京市房地产业转型升级和高质量发展 。?

这些新规与买房人有关?

1装修材料、品牌全公示?

新政中要求 ，全装修住宅项目应按所售主力户型1：1要求建设交付标准样板间
，且交付标准样板间 、装修评估报告
、全装修示范合同的装修标准必须一致；在公开展示的交付标准样板间中，需标注各大件的标准品牌 ，对于部分定制产品，需注明材质标准
。非交付标准须在现场明示
，并在合同中标明。?

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，样板间、评估报告与合同三者一致 ，将有效防止标准模糊给买卖双方带来的争议
，同时，通过公示 、样板间实物展示以及合同进行全方位的保障 ，当未来房屋交付的时候
，业主与开发商双方完全可以对照交付标准，查看是否符合约定的标准 ，减少纠纷的产生 。?

2最低保修期为2年?

新政中明确
，住宅室内装饰装修在正常使用条件下，最低保修期限为2年 ，有防水要求的房间和外墙面的防渗漏期为5年
。如果在保修期内出现问题的
，房主可以要求开发商进行修缮。?

3交付后样板间仍需公示三个月?

许多购房者在收房后，经常感觉与买房前参观样板间时看到的不一致 ，可售楼处的样板间已拆除或挪作他用，无从比对 。此次新政中明确
，开发企业除了要在销售现场公示装修标准
、装修评估价格结论和样板间外，样板间的公示截止时间须至项目交付后三个月以上
。?

业内人士认为 ，此举将对个别房产商的弄虚作假行为起到震慑作用。楼盘交付后
，买房人可以从容比较新房与样板间的差异，一旦发现有不符的 ，可以立即向相关部门投诉 。?

4变更装修标准需业主同意?

新政规定
，装修价格由第三方房地产专业评估机构进行评估，包括对样板间的价格认定评测 ，第三方评估机构对评估结果负责。装修标准、第三方评估机构评估的装修价格写入商品房销售合同
。装修价格评估报告经公示后
，开发企业不得擅自更改，项目交付之前必须按照核准的装修方案一次装修。如需改变装修设计标准 ，需征得购房业主同意 。新房交付前不得采取二次装修等方式
，提高全装修价格
。?

张辉表示，通过第三方机构科学评估全装修的价格 ，且经物价部门备案，买卖双方按照装修指导价签合同
，解决了买卖双方对价格认定不一以及装修定价的乱象，有利于推进质价相符 ，解决价格纠纷。?

5高端盘可“优质优价”?

目前
，南京全装修楼盘的装修标准多数在2000元-3500元/㎡，部分高端楼盘动辄5000元/㎡以上常引发买房人吐槽 。新政中明确 ，将实行“优质优价 ”
，对部分高端楼盘，应根据装修标准客观确定装修价格 ，装修评估价格须经专业评审部门测算评估确定后
，企业方可进行申报
。?

张辉认为，全装修不搞一刀切 ，主要是考虑到不同楼盘自身定位不同 、面向的客户群体也不同
，因此在装修方面需体现差别性。装修价格监管的核心不是档次高低，而是质价相符 ，档次高低由开发企业和市场决定，质价相符才是重点监管的对象 。?

这些新规与开发商有关??

1.装修建房不同步
，领不到销许?

新政规定，全装修交付的新建商品住房项目 ，全装修应随商品住房主体工程一道
，同步设计、同步建设
、同步监管、同步交付，实行对全装修工程的全过程监管
。未按要求做好“四同步
”的全装修过程 ，全装修部分未办理质量监督手续的
，不予价格备案，暂停核发预售许可证。?

2.不接受价格指导 ，领不到销许?

新政还规定
，开发企业申请装修价格备案时，毛坯 、装修需分别备案 。开发企业申请装修价格备案时 ，要提供国家一级评估机构出具的评估报告
，应科学合理估价
。对于不接受装修价格指导的新申报项目，将暂停核发预售许可证。?

3.搞“个性化装修”另收费 ，一年内不得卖房?

扬子晚报记者了解到，目前南京楼市的河西等热点板块中
，部分楼盘在销许价之外，还向买房人收取所谓“个性化装修 ”的费用 ，借此抬高房价
，“一房难求
”的背景下，购房者只能忍气吞声 。?

新政规定 ，将严格执行一价清政策
，在毛坯房备案价和装修指导价之外，开发商如存在收取其他费用的行为 ，如个性化装修
、捆绑车位、家电 、茶水费等
，一经查实，物价部门将根据价格管理相关规定进行查处 ，房产部门将暂停该楼盘销售
，并在一年内暂停核发预售许可证。

样板房与实际房屋严重不符，当事人可以向法院提起民事诉讼
。

1
、开发商明确样板房非实际交付标准 ，购房者以实际交付的房屋与样板房不一致为由要求开发商承担责任的，不予支持。

2、当样板房有合同上的效力时
，开发商实际交付的房屋与样板房不一致，购房者可以要求开发商承担违约责任 。按照合同约定支付违约金
。

开发商一般会通过补充协议明确约定样板房并非实际交付标准或仅供参考 ，不作为合同组成部分。这种情况下实际交付的房屋与样板房不一致
，要追究开发商的责任，不会得到支持 。

合同中未明确约定样板房作为交付标准的 ，开发商实际交付的房屋应与样板房一致
，否则，开发商应承担责任
。但实践案例中有些法院也会认为样板间属于商业广告范畴 ，属于要约邀请
，而合同中并没有约定以样板房作为交付标准。且有些购房者仅购买的毛坯房，并非带装修的样板房 ，样板房只是作为参考 。因此
，这种情形，实际交付房屋与样板房不符时 ，也不支持要求开发商承担责任
。

合同约定样板房与实际交付房屋一致的情况：

如果合同约定样板房与实际交付房屋一致，但是实际交付房屋却又和样板房不一致时
，开发商就是显而易见的违约，此时购房者可以依据上述方式进行维权 ，同样的购房者也是要对样板房与实际交付房屋不一致承担举证责任的。因此建议购房者在选购房屋时应当在参观样板房时保留以后可以留作证据的材料 。

合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况：

当然
，实际中合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况少之又少
。如果真有这种约定，那么实际交付的房屋与样板房不一致时开发商当然不用承担违约责任。

法律依据：

《商品房销售管理办法》

第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的 ，应当说明实际交付的商品房质量 、设备及装修与样板房是否一致
，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致 。

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