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主要有四大策略就是就房地产的价格 、档次 、类型把握好 ，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识 。
房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品 ，它既有一般商品的共性，又有其特殊性 ，这种特殊性 ，归纳起来，主要表现在下列几个方面：
1．房地产商品的组合性
组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合 。
2．位置固定性
A、市场区域性强 ，开发房地产要更加注重本地市场的研究。
B 、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺 。
3．房地产商品的异质性 ，即个别性
A 、不可批量生产 。为分期开发、滚动开发创造了条件。
B 、没有完全相同的房地产：位置（闹 、静、方便 、环境） 、建材、结构等判断困难 。
C、认识检测的专业性和复杂性 。
4．房地产商品价值的巨额性
土地是稀有商品，房屋的建造费用很高 、使用年限很长 ，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。
A 、房地产销售是件困难的工作；
B、专业代理的重要性；
C 、发展二手市场和租赁市场的必要性 。
5．房地产开发政策限制性 ，开发周期长，相关行业多
房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制 。房地产业的发展不权受现行政策的影响 ，还会受未来政策的影响。
A 、对投资区域前景正确分析和预测；
B、对投资时机的准确判断；
C 、对投资方式和投资种类的合理选择；
6．房地产使用的长期性 、耐用性
房地产是相当耐久的生活资料和生产要素 ，房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年 。但经济寿命却很难确定 。
A、了解当代人的需要。过去以卧室为主，现在是“三大一小” 、双卫 、双厅、跃层。
B 、预测未来发展 ，注重房屋的可改造性 。
由于房地产商品有以上一些独特的属性 ，我们在确定其营销战略，制定营销策略时 ，必须考虑到上述特征 ，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取 、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要 。
2．房地产产品盈利点
房地产这种产品 ，在营销策略上 ，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。
1．核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全 ，这是实体 ，也是一切消费和服务的载体 。
2．形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装 、品牌 、设计，如住宅的套型、结构 、装修等方面 。
3．延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外 ，产品所提供的服务项目。如装修 、物业管理、安装电视天线等 。
4．潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品 ，如停车场 、餐饮服务 、特殊服务、娱乐服务等 。
3．产品策略的核心
为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题 。很多方面决定的，如产品差异（质量 、功能） 、形象差异（名牌、大公司） 、价格差异 、位置差异等，总而言之 ，产品定位反映了公司或产品的竞争能力 。如劳力表总裁的回答。
公司在进行产品定位时 ，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误：
1．定位过低：定位如果过低 ，会使消费对公司的定位印象模糊 ，看不出与其他公司有什么差别 。
2．定位过高：如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象 ，而忽略了对其他产品的关注 ，这时，就有可能失去许多潜在的客户 。
3．定位混乱：如果定位发生混乱 ，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识 ，这时，就会使消费者产生一种无所适从的感觉 ，从而丧失其购买欲望。
准确的产品定位离不开正确的市场分析。通过各种手段进行市场调研作出的市场分析必须能够回答以下5个问题：
1．谁是消费者
2．消费者买什么（样）
3．消费者何时购买
4．消费者购买的目的是什么
（5）消费者如何购买
4．产品组合与优化
产品组合策略是根据房地产企业开发与经济能力和市场环境作出的关于企业产品品种、规格及其生产比例方面的决策 。一般是从产品组合的广度、长度 、深度和粘度等方面作出决定 。产品广度是指产品的种类多少；产品长度是指产品的某一类产品不同形式的总和（如住宅多层 、高层、塔式 、板式等）；产品深度是指每种产品所提供的款式 、建筑风格的多少；产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件 、销售渠道或其他方面的相互关联程度。
产品组合优化就是一方面选择最能适应市场需要的 、企业盈利又最好的企业产品品种结构 ，另一方面根据市场的变化，不断调整产品结构、开发新产品 、整顿改进老产品，使本企业的产品适销对路 。
除此之外 ，产品命名也是产品策略的一部分内容（略） 。 1．定价策略
在市场营销组合中 ，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题 ，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素 ，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格 。
几种常见的定价方法：
1．以理论价为基础，结合市场的供求状况确定合理的房价 。成本导向定价法。
2．竞争导向定价法 。
A 、随行就市定价法 。这种方法风险较小 ，尤其对中小房地产企业 ，由于竞争能力有限，采取这种方法较为稳妥。
B、竞争价格定价法 。是一种主动竞争的定价方法 ，一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用 。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较 ，分子高于 、低于 、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较 ，分析造成价格差异的原因 ，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。
几种常见的定价策略：
1．“试探性 ”定价策略。即以售看价的定价技巧 。房地产经营企业在出售商品房时 ，先以较低价售出少量商品房 ，如果买房的人多，就可以把价格提高一些；如果提价后仍供不应求 ，以后还可以把价格再提高 。
2．折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼 ，往往会给予客户一定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的 。如购买数套房优惠 、首购优惠 、购房抽奖、一次性付款优惠等等 。
3．差别定价策略。对不同的顾客群规定不同的价格；对不同用途规定不同的价格；对不同时间规定不同的价格 。
4．心理定价策略 。尾数策略；整数策略；品牌定价策略等。
几种常见的调价方法
1．采用延续报价定价 。公司决定到产品制成或交货时才制定最终价格 ，这对生产周期长的建筑业来说相当普遍 。
2．使用价格自动调整条款 ，公司要求顾客按当前价格付款，并且支付交货前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。在施工较长期的工程中 ，许多合同里都有价格自动调整条款 。
3．减少折扣 ，统一调价 。公司减少房屋销售是常用的现金和数量折扣，指示其销售人员不可为了兜揽生意不按目录价格报价定价。
2．价格控制
房地产营销最实质的内容是价格控制。
价格的有序设置应预先慎重安排 。一般的方案是设置这四个价格：开盘价 、封顶价 、竣工价和入住价 ，并设置与此价格相适应的销售比例 。
价格的基本原则为：逐步渐进提高和留有升值空间。
价格控制上有三种情况应严格避免：第一种情况是价格下调；第二种情况是价格做空；第三种情况是升值太快缺少价格空间 。 房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象 ，刺激顾客的购买欲 。目前我国常用的促销方法有三种：
一是广告。广告是房产促销手段中用得最多 、富有成效的一种方法 。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告 、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现 ，以加强效果 。
房地产广告从内容上分有三种：
其一是商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象 。
其二是项目广告 。它树立开发地区 、开发项目的信誉。
其三是产品广告 。它是为某个房地产项目的推销而做的广告 。
此外 ，还有样品房，这是一种实体的 ，看得见摸得着的广告。
二是房地产展销会。这也是一种促销手段 。它通过房地产商品的模型展览 ，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法 ，引起客户的兴趣 ，刺激客户的购买欲 。
三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题 ，有针对性地是行推销 。由于房地产商品集土地 、开发、建筑 、金融等知识为一身 ，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人 、代理商或现场销售接待员等内行担任 。
另外 ，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告 ，对销售一定会起到促进作用。 从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种 。
1．开发商自行销售
由于委托销售代理要支付一定的代理手续费，有时开发商为了节省这笔代理费愿意自行销售 。一般在以下三种情况下开发商可以考虑自行销售：
1．大型房地产开发公司经过多年的开发远作 ，他们有自己专门的市场推销队伍 ，有地区性的、全国性的甚至世界性的销售网络，他们对自己所开发的项目有十分丰富的推广经验。
2．房地产市场上扬 ，开发商所开发的项目很受投资者和置业者的欢迎 ，而且开发商预计在项目竣工后，很快便能租售出售 。如目前在全国价格中的微利商品房；在大城市中供不应求的写字楼和铺面房 ，工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等 。这些商品房应不同的需求范围 ，市场看好，在这种情况下 ，销售相对容易 ，开发公司要自行销售。
3．当开发商所发展的项目已有较明确的销售对象时，也无需再委托租售代理 。
2．委托销售代理
销售是专业性工作 ，有效的促销活动主要为开发商带来的收益要远远大于为此所支付的费用如售价提高、出售期短 ，经济效益是可观的 。
房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势 、经验优势 、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟 、优秀的代理商 ，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识 ，可以通过策划，有限度地制造热点 、引导消费 ，也可给开发商提供一些有益的建议 ，往往促销效果很好。
房地产营销策划方案5篇
#策划# 导语时间过得真快，一段时间的工作已经告一段落了 ，我们的工作将会有更高的难度 ，更高的工作目标，是时候认真思考策划书如何写了 。以下是 整理的房地产市场营销策划书 ，欢迎阅读！
1.房地产市场营销策划书
一、项目简介：
某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块 ，在郑汴路路南，凤凰东路 、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界 、名优建材市场等分开 。
某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误 ，出现了销售障碍 。一期5# 、7# 、9#、11# 、13# 、15#六栋多层吸取了别墅的教训 ，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润 ，没有树立中、高档物业的品牌形象 ，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍 。
现在，一期多层尚有37现房、准现房 ，销售额850万元。其中159.7M2的三室两厅有23套 ，以五 、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4% 。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元 ，合计4500万元 。预售许可证预计20xx年5月底办下。
由此可见 ，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型 、现房大户型和商铺 。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16% ，二期临街商铺占32% 。如何解决可售资源过于分散的障碍 ，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
A 、东南板块及郑汴路商圈 。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线 、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线 。
郑汴路沿线主要由建业 、英协 、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。某房地产位于这一区位之内 。与英协 、建业几乎是一路之隔 。但某房地产在操盘过程中 ，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势 ，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期 、三期制造了品牌障碍。
B、东明路南段沿线目前竞争非常激烈 ，主要由东明花园 、佳艺花园等楼盘组成 。
航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点 ，宝景 、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘 。其中燕归园是某房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和某房地产一期159 、127平米现房形成明确的竞争关系。
2.房地产市场营销策划书
做为一名房产销售人员 ，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务 。这一年房地产市场大落大起 ，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程 。准备在xx的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。
一 、加强自身业务能力训练
在房产销售工作中 ，我将加强自己在专业技能上的训练 ，为实现销售任务打下坚实的基础 。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质 。确保自己在销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二 、密切关注国内经济及政策走向
在新的一年中 ，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化 ，为销售策略决策提供依据 。应该如何应对以确保实现销售任务，是我必须关注和加以研究的工作 。
三 、分析可售产品 ，制定销售计划、目标及执行方案
我在房产销售工作重点是公寓 ，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究 ，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四 、针对不同的销售产品 ，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法
我将结合以往的销售经验及对可售产品的了解 ，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析 ，以总结归纳出完善高效的销售方法 。
五 、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成
我将按计划认真执行销售方案 ，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划 ，修正销售执行方案 。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况 ，做好预案 ，全力确保完成销售任务。
为了在新的一年能够更好的开展工作，需要不断提高自已的业务技能 ，为完成销售任务提供保障 。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大 ，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训 ，使销售工作达到销售商铺的要求 ，上升到一个新的高度 。
3.房地产市场营销策划书
房地产公司的发展是与整个公司的综合素质,指导方针,团队的建设是分不开的。提高执行力的标准,建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键 。
1、销售目标 。
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务,把任务根据具体情况分解到每月,每周,每日;以每月,每周,每日的销售目标分解到各个销售员身上,完成各个时间段的销售任务 。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩 。
2 、建立一支熟悉业务,而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源,一切销售业绩都起源于有一个好的销售员,建立一支具有凝聚力,合作精神的销售团队是企业的根本 。在明年的工作中建立一个和谐,具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓 。
3 、完善销售制度,建立一套明确系统的业务管理办法。
销售管理是企业的老大难问题,销售员出差,见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售员在工作中发挥主观能动性,对工作有高度的责任心,提高销售员的主人翁意识 。
4、培养销售员发现问题,总结问题,不断自我提高的习惯 。
培养销售员发现问题,总结问题目的在于提高销售员综合素质,在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议,业务能力提高到一个新的档次。
5 、在地区市建立销售,服务网点 。
根据今年在出差过程中遇到的一系列的问题,约好的客户突然改变行程,毁约,车辆不在家的情况,使计划好的行程被打乱,不能顺利完成出差的目的 。造成时间,资金上的浪费。
4.房地产市场营销策划书
一 、宗旨
本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人 。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标 。
二、目标
1 、全面 、较深入地掌握我们“产品 ”地段优势并做到应用自如。
2、根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息 ，搜集客户信息1000个 。
3 、锁定有意向客户30家 。
4 、力争完成销售指标。
三、工作开展计划
众所周知 ，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争 。服务分为售前服务 、售中服务和售后服务 ，而我们房产销售也是一种“服务“ ，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重 。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
1 、多渠道广泛地收集客户资料 ，并做初步分析后录入 ，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会 ，做到在客户面前应用自如、对答如流。
2 、对有意向的客户尽可能多地提供服务（比如根据其需要及时通知房原和价格等信息） ，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通 。
给客户一种无形的压力 ，比如：房源紧张 ，价格要上涨，等 。挑起其购买欲。
3 、在用电话与客户交流的过程中 ，实时掌握其心理动态 ，并可根据这些将客户分类 。
4、在交流的过程中，锁定有意向的客户 ，并保持不间断的联系沟通 ，在客户对我们的“产品 ”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈 。
5 、在面谈之前要做好各种充分准备 ，做到对房源 ，面积，单价等了如指掌。
6 、对每次面谈后的结果进行总结分析 ，并向上级汇报 ，听取领导的看法 。克服困难、调整心态、继续战斗 。
7 、在总结和摸索中前进。
四 、计划评估总结
在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失 ，为下个月的工作开展做准备 。
在公司的正确领导下 ，与各职能部门团结协作，努力完成公司制定的目标 ，具体如下：
1 、近期完成桂花苑1#~3#楼的验收工作 。
2 、加强对施工单位和监理单位的沟通、协调和管理 ，确保工程质量和进度，确保御龙湾1# 、2# 、5#、6# 、7# 、8#、9# 、10#楼能够在年底前竣工验收 ，并在绿化等配套工程完成的情况下交付使用；3#楼酒店完成全部土建工作。
3 、树立乐富强品牌形象 ，处理好阳光花园、桂花苑的客户投诉、维修问题，尽可能的使客户满意 。
工作建议：
1 、加强品牌及人力资源管理
企业管理包括成本控制 、质量管理、进度控制 、供应商管理和投资管理 ，也包括营销管理 、品牌管理和人力资源管理 。经过这次全球经济振荡 ，只有牢牢夯实品牌基础并有一支拼搏进取、反应灵敏和快捷的反应系统，才能更快的走出当前的危机。
2 、加咳嗽迸嘌涤胙
结合公司发展战略 ，有针对性的对人员进行培养 ，造就一支精管理 、懂技术、善经营 、高素质的团队，力争做到人尽其才，才尽其用 ，并采取创造性的激励办法对人员进行考评 ，给员工创造各种锻炼和学习机会。
随着全国经济情况的好转局势，我们公司正迈着坚实的步伐 ，推行不断满足顾客要求并超越顾客的期望理念并建立顾客服务程序 ，以人为本，关注并认真落实顾客各阶段的需求思想 ，进一步提升公司综合管理平台 ，公司开发规模不断扩大，开发产品结构不断优化 ，经济效益 、综合实力不断增强 。面对公司发展 ，工程部将积极推进以项目精细管理为核心的工作体制，将“精心 ”是态度、“精细”是过程 、“精品”是结果融入到项目管理中 。展望未来 ，工程部人员正以饱满的精神 、昂扬的斗志、十足的信心去迎接公司更新的发展与挑战。
5.房地产市场营销策划书
20xx年是我们房地产公司业务开展至关重大的开局之年 ，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力并重的开始的一年 。因此 ，为了我要调整工作心态、增强责任意识 、服务意识 ，充分认识并做好厂房中介的工作 。为此，在厂房部的朱 、郭两位同事的热心帮助下 ，我逐步认识本部门的基本业务工作 ，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人 ，我订立了以下工作策划：
一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作
作为公司的一位员工 ，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解 ，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷 ，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手 。
1 、在第一季度 ，以业务学习为主 ，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期 ，我会充分利用这段时间补充相关业务知识 ，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作；通过到周边镇区工业园实地扫盘 ，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况；通过上网 ，电话，陌生人拜访多种方式联系客户 ，加紧联络客户感情 ，到以期组成一个强大的客户群体 。
2 、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道 ，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期 ，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单 ，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工 ，让厂房部早日成长起来 。
3 、第三季度的十一中秋双节，市场会给后半年带来一个良好的开端 。并且，随着我公司铺设数量的增加 ，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了 ，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力 。
4 、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广 ，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间 。我们部门会充分的根据实际情况 、时间特点去做好客户开发工作 ，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到化！
二 、制订学习计划
做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作 ，学习对于业务人员来说至关重要 ，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的.根据需要调整我的学习方向来补充新的能量 。工业知识、营销知识 、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼 ，方能百战不殆 。
三 、加强自己思想建设 ，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识 、增强团队意识
积极主动地把工作做到点上 、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力 。
#策划# 导语为了确保事情或工作安全顺利进行，就不得不需要事先制定方案 ，方案是从目的、要求 、方式 、方法、进度等都部署具体 、周密 ，并有很强可操作性的计划 。以下是 整理的房地产营销策划方案，欢迎阅读！
1.房地产营销策划方案
一 、房产活动营销概念
“房产活动营销 ”，即是在楼盘推广过程中 ，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的 ，具有强烈新闻价值的—一个单一的 、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告 、促销、公关 、推广等一体的营销手段 ，也是建立在品牌营销 、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。
二、房产活动营销产生背景
纵览房地产发展历程 ，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同 ，大致可分为以下三个层次：1994年以前 ，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年 ，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时 ，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧 ，房产活动营销深入人心 ，开始由“产品营销 ”向“服务营销”和“定制营销 ”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂 、良莠不齐的现象 。
三 、房产活动营销发展阶段
1、促销活动——简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法 ，是局部的修饰举措 ，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身 。浏览1995－1998年房地产市场 ，大多数点子和绝招都是变相的让利行为 ，它的耀眼也大多昙花一现。
2 、行销企划——相对有组织 、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装 ，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行 。相对于促销活动而言 ，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志 ，其成功建立在因市场的各项资源化配置的基础之上 。
3、营销战略——是房地产企业全方位 、立体化的更高层次营销行为 ，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿于企业经营行为的每一个环节和每一个细节 ，包括经营理念 、组织架构、社区生态环境与邻里沟通 ，是通过满足对购房者需求和欲 望，将购房者利益 、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出营销计划。
小结：
纵观房产活动营销发展过程，显然能纳入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时代发展的趋势 。但目前现状是 ，房地产活动营销的三个层次依然相互并存 、共同发展的 ，它们在不同的程度上服务于不同的房地产企业 。
四、房产活动营销策略分析
房地产营销中的“活动营销 ”策略，是基于其产品销售的独特性 、艰巨性 、创造更加强烈高效的“信息传递”手段 ，尽可能实现楼盘销售的短时间、高效率。
第一 ，“活动营销 ”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容——即楼盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒 。在一块生地上 ，活动营销显示出它独特的功效 。
第二 ，信息传递的方式必须是独到的、精彩的——即尽可能引起轰动效应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递 ，必须要制造具有轰动效应的“新闻事件 ” 、具有高度独创性的特色活动 ，以独特的“形式”，高强度的刺激性特点 ，使消费者对“活动 ”感兴趣 ，进而向消费者传递产品信息 、企业形象信息等，目的在于使特定公众有意识、主动性地接受到产品的独特信息 。
第三，信息传递的对象应该“准确 ”——必须是针对特定的公众 。
一个产品所针对的“公众”与普通公众不是一个概念 ，那些有可能成为该产品的消费者的人群 ，才是该产品所对应的公众。
五 、常见房产活动营销手法列举
按市面上的房产活动营销呈现状况——-即横向按市场面展开：
⑴产品说明会——目的是通过一个互动性很强的说明会，开发商 、建筑师、景观师 、合作商家等轮番上台 ，对房产品进行全方位的演讲 ，把楼盘中的细节 、配套、理念传达给业主和意向客户 。
⑵客户活动——在房地产楼盘销售的整个时间序列上，选择一个或几个关键性的节点 ，安装“发动机 ” ，“助推器 ”，举办各种类型的促销活动 ，即可以单独也可以连成一个整体如文化周 、地产节等 ，以便给一个特定楼盘的品牌建设或销售工作合力加速 。
2.房地产营销策划方案
一 、前景
介绍宏观环境和市场前景；介绍行业前景；介绍企业该产品市场现状。
二、营销策划的目的
分析产品目前所处的营销阶段，提出营销策划的目的 。
为了实现公司产品在市场的销售目标为了向市场推出新产品为了提高品牌知名度和市场份额为了适应环境新变化 ，重新制定营销方案为了解决企业营销面临的某个具体困难……
三 、市场环境分析
环境分析swot分析：营销现状与目标差距优势劣势机会威胁……
企业原来市场观点的分析与评价 。
重新进行目标市场策略决策的必要性。
四 、竞争对手分析
1主要的竞争对手 。
2竞争对手的基本情况 。
3竞争对手的优势与劣势。
4竞争对手的策略。
五、营销策略
产品/定价（策略）渠道（策略）促销（策略）其它配套策略具体行动方案（人物、时间 、地点 、事件） 。
六、费用预算
调研 、策划费广告费人员促销费公关活动费营业推广费 。
七 、应急预案
各种危机处理预案/谣言、安全 、政策突然变化 、严重质量事故……/顾客投诉/货物供应不足或不准时/发现假货/有关方面发难……怎样应对。
八、营销管理方案
营销计划的执行 、控制和管理等的措施 。
九 、效果预测
附：市场调查问卷 。
市场调查结果分析。
资料来源表 。
3.房地产营销策划方案
前营销是房地产开发的龙头 。1995年以来 ，全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地 ，必须了解市场 ，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位 。这时 ，国内不少房地产企业 ，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力 ，进行 房地产营销策划问题研究 。之后 ，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌 ，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事 。
房地产营销策划的重要环节
按照现代市场营销观念 ，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终 。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后 ，通过对房地产市场的供求 、软环境的调查与分析 ，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性 ，因此 ，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分 。如果没有前营销的介入 ，开发商就很难真正把握市场需求 ，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险 。
房地产营销策划的最前端
房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向 、地块选择、市场调查、产品定位 、投资报酬分析 、投资决策、方案设计 、建筑规划 、广告企划、业务行销 、物业管理 、企业形象整体策划等 ，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销 ”。从房地产开发整个过程看 ，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端 。这里应该说明两个问题 。第一 ，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里 ，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作 、建设阶段 、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后 ，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作 。由此可见 ，前营销是在“前期工作 ”之前进行的营销策划活动 。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉 、老经验得出一些粗造的产品概念 ” ，他实际上把前营销看作是“拿到地块 ”之后进行的营销策划活动 。笔者认为 ，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策 。其实 ，如果地产市场是规范的 ，“拿到土地 ”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置 、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者 ，即便于给投资者作决策之用 。至于“拟应将项目的总体规划 、建筑景观设计划分在内为宜 ”的提法 ，是不妥的，这应是“前期工作”的内容 。
房地产企业发展的长远战略
前营销尽管处于房地产开发的早期 ，是营销策划的前端 ，但是，对于一个房地产开发项目来说 ，前营销做得好坏 ，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说 ，也只有通过前营销策划 ，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位 ，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌 ，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的 、长远的战略 。
前营销策划工作的误区与问题
在我国 ，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除 ，某些地方遗留的“烂尾楼 ”工程还未清理完毕的情况下，进入1998年之后 ，整个宏观经济环境又渐趋宽松 ，房地产又开始升温，20xx年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕 。尤其是20xx—20xx年 ，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计 ，20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70% 。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求 ，房地产的空置率迅速上升 。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的 ，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力 ，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。
其存在的误区与问题主要表现在：
重后期推销轻前期营销 ，本末倒置 。
尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销 。甚至把营销等同于推销 ，常见的做法有如下几点：一是成立公司 、立项目 、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划 ，在项目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料 ，本市资料不详 ，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告 ”。总之 ，他们都不大重视“前营销” ，从而耽误了房地产营销策划的起步期 。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动 。
4.房地产营销策划方案
既然选择做房地产行业，就没有退路了 ，房地产行业虽然赚钱多 ，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。但是投资大 ，如果被套牢的话 ，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨 。
高风险 ，高投资 ，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路 ，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚 ，才不会出现投资失败 。
下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势 ，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：
房产行业解决方案：
09年的中国房地产就像开发商的恶梦 ，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期 ，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了 ，认真研究购买者需求，准确规划产品 ，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急 ，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：
精准推广规划：
1）楼盘客群细分；
2）精准短信营销平台；
3）精准邮件营销平台；
4）数据库发送执行；
5）目标客户dm营销设计与执行。
房产代理专项规划：
1）数据库建立；
2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）；
3）数据库发送执行 。
商业地产集客规划：
1）商圈分析；
2）地产主题设计；
3）招商方案与执行；
4）集客策略 。
中高端房产项目推广规划：
1）整合网络传播方案；
2）高端客户数据库分析；
3）数据库内容设计与推广执行；
4）项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商 、中介代理机构 ，是快速找到目标的新营销模式 。
全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题 ，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样 ，甚至比中国还要严重 。虽然世界很多国家都做出了政府的举措 ，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷 ，我们应该理解。
既然国家不会政策性拯救房市 ，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了 。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了 ，这怨不得别人 。确实有很多房地产大腕囤积居奇 ，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。
上面我制定的新的市场营销策划书 ，已经很完善的写出如何拯救我们的公司 ，希望大家能够重视 。
5.房地产营销策划方案
一 、前言
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要 ，商铺要想卖得好 ，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位 。
xx商业城项目是xx房地产开发公司开发的精品物业 ，将成为xx市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
xx商业城座落于xx市城区北部的xx广场旁 ，是xx地产开发公司的新建项目 。本项目占地xx平方米，根据目前的建筑设计建议方案 ，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成 ，总建筑面积约为xx余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为xx多平方米，商业裙楼建筑面积约xx平方米 ，塔楼建筑面积约xx余平方米 。项目总投资约xx万元。
经过前期的市场调研分析 ，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状 ，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析 ，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装 、营销组织运行 、市场推广、广告策略安排 、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述 。
二 、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场 ，通过全方位地运用营销策略 ，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润 ，并全面树立和提升企业形象及项目形象 。概括本项目的营销总体策略 ，可以简述为“五个一 ”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念 、提炼一个鲜明主题 、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
三 、项目营销目标方针
根据本项目“五个一 ”的总体营销策略 ，拟订本项目的营销目标方针如下 ，作为本项目营销工作纲领的完善和充实 。
1 、树立一个新锐概念：休闲式购物商业 。
2、倡导一个财富理念：创投性商业 、休闲式购物 、稳定性回报。
3、提炼一个鲜明主题：产权式商铺 、休闲式商业 。
4 、启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐 、有自己个性的消费群体 ，让其体验到休闲模式的商业环境 ，购物主题明确 。
5 、酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革 ，避开传统商业的竞争 ，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
四、销售目标
1、销售（招商）目标 。
2 、销售目标分解，根据项目的定位及施工进度计划 ，进行营销工作 。
五 、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现 ，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位 ，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态 。
1、入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备 ，在xx年xx月份房交会期间开盘（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交会 、xx节等机会掀起第一个启动高 潮；在xx节 、xx年秋季房交会、xx等重要时期掀起新的销售高 潮 。
2 、入市姿态：以全市乃至xx地区“财富地产 、休闲购物”形象登场 ，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略。
1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法 。
2 、价格定位：整个商业项目的销售均价为xx元/平方米 ，其中起价为xx元/平方米，价为xx元/平方米 。
3 、价格策略：采取“低开高走 ”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升） ，均价为xx元/m2 ，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题 。
1 、个性特色：“xx商业城财富地产投资商业 ”是我市首家也是一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式 ”，倡导“投资财富地产 、获取稳定回报 ”的投资理念 。
2、区位交通：本项目地处xx广场旁 ，地段 ，高尚居住区地标建筑，交通便捷 ，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域 ，发展前景好，购置成本低 ，升值潜力大 ，是投资置业的首选 。
（二）宣传媒介组合 。
1 、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘 ，媒体主要以报纸为主 ，电视为辅。
2 、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视 、户外广告牌三位一体 ”为主，配以相关杂志 、直邮广告等形式 。
3、开盘后的形象展示期：为了展示形象 ，以软性深入挖掘为主 ，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关 、促销活动 、项目招商说明会等形式 。
关于“房地产营销策划的营销策略 ”这个话题的介绍 ，今天小编就给大家分享完了 ，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！
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